Eine pflichtwidrig verweigerte Erlaubnis zur Untervermietung kann Schadensersatzanspruch begründen
Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.06.2014, Az.: VIII ZR 349/13
Ein Vermieter, der den Mietern einer Dreizimmerwohnung, die sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhielten, die Untervermietung von zwei Zimmern versagt hat, muss Schadensersatz leisten.
Ein Mieter hatte eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen. Die Mieter unterrichteten die Hausverwaltung der Vermieterin von ihrer Absicht, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers –voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten, weil sie sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten würden. Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 04.10.2011 wurde sie verurteilt, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung bis zum 31.12.2012 an die von den Klägern benannte Interessentin zu gestatten.
Im vorliegenden Verfahren nehmen die Mieter die Vermieterin auf Zahlung entgangener Untermiete in Höhe von insgesamt 7.475 Euro nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Landgericht Hamburg hat die hiergegen gerichtete Berufung der Vermieterin zurückgewiesen, jedoch die Revision zugelassen.
Der Bundesgerichtshof bestätigt, dass den Mietern nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an die Untermietinteressentin zustand. Indem die Vermieterin die Zustimmung zur Untervermietung verweigerte, habe sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und sei zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet. Der Wunsch der Mieter, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stelle ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar.
Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Mieter nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und auch dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten. § 553 Abs. 1 BGB stelle weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer «Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte» im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB sei regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genüge es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.