Umwandlungsverbot im neuen „Baulandmobilisierungsgesetz“

Das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (sog. „Baulandmobilisierungsgesetz“) ist am 23.6.2021 in Kraft getreten. Dieses Gesetzespaket enthält auch das umstrittene sogenannte „Umwandlungsverbot“ – geregelt im neu eingefügten § 250 BauGB. Sofern in Bestandswohngebäuden mit mehreren Wohnungen eine Umwandlung und Aufteilung zu Eigentumswohnungen beabsichtigt ist, bedarf diese künftig gemäß § 250 BauGB der Genehmigung, wenn es sich bei dem betroffenen Gebiet um einen sog. angespannten Wohnungsmarkt handelt. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung solche Gebiete festzulegen, wobei die Genehmigungspflicht maximal bis zum 31. Dezember 2025 gelten soll und in der Regel erst dann eingreifen soll, wenn sich in dem Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen befinden.

Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum

Die Landesregierungen können per Rechtsverordnung Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmen, die spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten muss. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.

Gemeinden können damit die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen, wenn ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt.

Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden.  –Die Länder dürfen diese Spanne abweichend auf drei bis 15 Wohnungen festlegen.

Für bestimmte Fällen enthält § 250 Abs. 3 Satz 1 BauGB einen Rechtsanspruch auf die Genehmigung. Eine Genehmigung ist beispielsweise zu erteilen bei Begründung von Wohn- oder Teileigentum im Zusammenhang mit einer Erbauseinandersetzung, zur Veräußerung zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers oder wenn eine Veräußerung an mindestens zwei Drittel der Mieter erfolgen soll.

Zur Sicherung einer Veräußerungsabsicht des aufteilenden Eigentümers an Mieter kann in der Umwandlungsgenehmigung auch die Veräußerung einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit unter den Vorbehalt einer Genehmigung gestellt werden. Zu deren Sicherung ist vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch einzutragen. Diese ist dann allerdings befristet.

Umwandlungen bestehender Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen sind daher nicht von vornherein verboten.

Wir beraten Sie zu den bestehenden Möglichkeiten und bei Ihrer Strategie zur Umwandlung und Aufteilung.