Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.10.2014 -XII ZR 163/12- entschieden, dass neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.
Durch den Eigentumsübergang und das Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber tritt gemäß § 566 BGB eine Zäsur ein. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben beim bisherigen Vermieter; nur die nach dem Eigentumswechsel fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Eine solche Zäsur bewirkt aber keinen Einschnitt dergestalt, dass der vor ihr liegende Zeitraum bei der Bestimmung des Inhalts der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten i.S.d. § 566 Abs. 1 BGB unberücksichtigt bliebe.Welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge eines Eigentumsübergangs dem Erwerber und welche dem Veräußerer zugerechnet werden können, bestimmt sich nach dem Fälligkeitsprinzip.
Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen. Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst.
Im entschiedenen Fall war das Inventar des Mieters bei der Einbringung in die Mieträume nicht sicherungsübereignet, so dass es vom Vermieterpfandrecht der Veräußerin erfasst war. Eine erst anschließend erfolgte Sicherungsübereignung konnte diese Sachen nicht dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers entziehen, das dieser gem. §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1, 562 Abs. 1 S. 1 BGB kraft Gesetzes erworben hatte.