Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.7.2014 – V ZR 178/13 – entschieden, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) einer Bank verwendete Klausel, die den Anspruch des Bankkunden auf Rückgewähr einer Sicherungsgrundschuld auf deren Löschung beschränkt, jedenfalls dann unwirksam ist, wenn sie sich auch auf Fallkonstellationen erstreckt, in denen der Inhaber des Rückgewähranspruchs im Zeitpunkt der Rückgewähr nicht mehr Grundstückseigentümer ist.
Der beklagte Kreditnehmer war Miteigentümer eines Grundstücks und hatte zur Sicherung eines Darlehens eine Buchgrundschuld an dem Grundstück bestellt. Zwischenzeitlich hatte das Eigentum an dem Grundstück gewechselt.
Die von der Bank vorformulierte Sicherungsabrede lautete:
„Soweit dem Sicherungsgeber nach Erledigung des vereinbarten Sicherungszwecks ein Rückgewähranspruch auf die oben bezeichnete Grundschuld zusteht, ist dieser auf den Anspruch auf Löschung der Grundschuld beschränkt, es sei denn, dass im Zeitpunkt der Rückgewähr das Eigentum an dem belasteten Grundstück durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gewechselt hat.“
Gegenüber der Klage auf Rückzahlung des verbleibenden Darlehensbetrags wandte der beklagte Kreditnehmer ein, er müsse nur gegen Rückgewähr der Grundschuld zahlen. Er müsse das Grundpfandrecht als Sicherung für seine Regressforderungen erhalten.
Der BGH erkannte ein Zurückbehaltungsrecht des beklagten Kreditnehmers.
Insbesondere steht die in der Sicherungsabrede enthaltene vorformulierte Bestimmung nicht entgegen, wonach die Rückgewähr durch Löschung der Grundschuld erfolgt. Eine solche Klausel ist unwirksam. Sie widerspricht dem gesetzlichen Leitbild und hält der richterlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB jedenfalls dann nicht stand, wenn sie sich auch auf Fallkonstellationen erstreckt, in denen der Inhaber des Rückgewähranspruchs – wie hier – im Zeitpunkt der Rückgewähr nicht mehr Grundstückseigentümer ist. Nach dem Gesetz entscheidet der Kunde, ob eine Grundschuld nach Tilgung der gesicherten Forderung gelöscht oder erneut verwendet werden soll. Er kann nämlich wählen, ob das Grundpfandrecht durch Löschung, durch Verzicht oder durch Übertragung an ihn oder einen Dritten zurückgewährt werden soll. Wenn der Kunde trotz eines Eigentumswechsels Inhaber des Rückgewähranspruchs bleibt, weil er gegenüber der Bank weiter für die gesicherten Forderungen haftet, kommt die Löschung nur dem neuen Grundstückseigentümer zugute. Jedenfalls in derartigen Fällen wird der Rückgewähranspruch infolge der Klausel faktisch ausgeschlossen und der Kunde gravierend benachteiligt; das Interesse der Bank, die Vertragsabwicklung zu vereinfachen, kann dies nicht rechtfertigen.