In seiner Entscheidung vom 21.01.2015 – Az. VIII ZR 51/14 – hat der BGH einer Mieterin wegen der Vereitelung Ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts einen Schadensersatz in Höhe des entgangenen Gewinns von fast 80.000 € zuerkannt.
2011 veräußerte die beklagte frühere Vermieterin sämtliche Eigentumswohnungen zum Preis von rund 1,3 Mio € an einen Dritten. Dieser wurde als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Die Beklagte unterrichtete die Mieterin weder von dem Kaufvertragsabschluss noch wies sie sie auf Ihr Vorkaufsrecht hin.
2012 bot der Dritte der Mieterin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250,00 € zum Kauf an. Die Mieterin macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250,00 € aufweise, zu einem Kaufpreis von 186.571,00 € – der auf ihre Wohnung entfallende Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis – erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können.
Der VIII. Zivilsenat erkannte den Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten – zu, denn der Mieterin sei es wegen der Verletzung der Mitteilungspflichten durch die Beklagte nicht möglich gewesen, rechtzeitig ihr Vorkaufsrecht auszuüben, da sie von dem Inhalt des Kaufvertrags und ihrem Vorkaufsrecht erst Kenntnis erlangt habe, als die Wohnung bereits in das Eigentum des Dritten übergegangen war.
In einem solchen Fall sei auch von dem Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübe, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen. Denn der Vermieter könne diesen Vertrag von vorherein nicht erfüllen, weil er die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen könne. Vielmehr könne der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Schadens -hier entgangener Gewinn– begehren.
Die Erstattungsfähigkeit des entgangenen Gewinns sei auch von dem Schutzzweck des Vorkaufsrechts erfasst. Der Gesetzgeber verfolge mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wolle ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit sei, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.