Keine Verwertung der Mietsicherheit während des Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen
BGH, Urteil vom 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13.
Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht berechtigt, auf die hinterlegte Mietsicherheit zuzugreifen und diese wegen vom Mieter bestrittener Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Auch wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass sich der Vermieter wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen kann, widerspricht dies dem Treuhandcharakter der Mietkaution, der in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck kommt.
Die Mietsicherheit dient nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.
Zu empfehlen ist gleichwohl, im Mietvertrag eine Klausel vorzusehen, die den Mieter zur Wiederauffüllung der Mietsicherheit verpflichtet, sollte der Vermieter während des Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zugreifen. Wegen unbestrittener oder rechtskräftig festgestellter Forderungen ist für den Vermieter auch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 07.05.2014 der Zugriff auf die Mietsicherheit während des laufenden Mietverhältnisses nicht verjährt. Wichtig ist in solchen Fällen, dass der Mieter seine Mietsicherheit auch wieder auffüllt.