Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14 – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.
Im entschiedenen Fall war im Mietvertrag die Wohnfläche mit 156,95 qm angegeben, die aber tatsächlich 210,43 qm betrug.
Die klagende Vermieterin verlangte von dem beklagten Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der bisherigen Bruttokaltmiete um 15 % nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften sowie darüber hinaus zu einer weiteren Anhebung um 33,95 % wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche.
Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung im Rahmen der in Berlin geltenden 15%igen Kappungsgrenze zugestimmt. Die weitergehende Klage auf Zustimmung zu einer darüber hinausgehenden Mieterhöhung ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden.
Auch der BGH bestätigt, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Dasselbe gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.
Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – hat der Vermieter aber keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche fällt regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters.