Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung nach oben auch nach tatsächlicher Wohnfläche
Am 18. November 2015 verhandelt der Bundesgerichtshof in einem Rechtsstreit (VIII ZR 266/14) zu der Frage, welche Auswirkungen die Überschreitung einer im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren hat.
In einem Hinweisbeschluss zur Vorbereitung des Verhandlungstermins kündigt der Bundesgerichtshof nun an, nicht mehr an seiner Rechtsprechung (Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06) festhalten zu wollen, wonach einer Mieterhöhung nach § 558 BGB bei einer Abweichung von nicht mehr als zehn Prozent die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche (statt der davon abweichenden tatsächlichen) Wohnfläche) zugrunde zu legen ist und wonach bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als zehn Prozent der (gutgläubige) Vermieter sich von seinem Irrtum nach den von den Voraussetzungen des § 558 BGB abweichenden Grundsätzen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage lösen kann.
Das System der ortsüblichen Vergleichsmiete zielt auf die Entgelte ab, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden; ein solcher Vergleich kann aber sinnvoll nur anhand objektiver Kriterien vorgenommen werden, so dass es hinsichtlich der Wohnfläche auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen müsste.
Zumindest im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB verzichtet der BGH somit künftig auf die Unterscheidung zwischen Abweichungen unter und über 10 % der Wohnfläche und beabsichtigt, künftig nur noch die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen. Auswirken wird sich dies insbesondere bei der Anwendung der Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 % nach § 558 Abs. 3 BGB.