Der Bundesgerichtshof hat durch Urteil vom 10.12.2014 -VIII ZR 9/14- entschieden, dass auch bei hohen Leerständen eine Abrechnung strikt nach den Vorgaben der HeizkostenV zu erfolgen hat. Danach sind die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen.
Eine analoge Anwendung von § 9a HeizkostenV kommt nicht in Betracht, denn die in § 9a HeizkostenV geregelten Fälle, in denen aus zwingenden technischen Gründen eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist, sind mit dem Fall einer infolge erheblichen Leerstands unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlage nicht vergleichbar.
Allerdings kann die strikte Anwendung der Vorgaben der HeizkostenV bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen kann mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden.
Im entschiedenen Fall wurde dies verneint. Die Vermieterin hatte in Anwendung von § 8 Abs. 1 HeizkostenV bereits den für die Mieterin günstigsten Maßstab (50 %) gewählt und von dem sich so ergebenden Betrag sogar lediglich die Hälfte geltend macht, so dass sich für die knapp 50 qm große Wohnung der Mieterin für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 € ergab. Auf der anderen Seite hatte auch die Vermieterin – ohne für die leerstehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten – schon über den Wohnflächenanteil – beträchtliche Kosten zu tragen und musste es insoweit ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Es war daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der Vermieterin bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus war deshalb auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten.