Der Bundesgerichtshof hat am 18.03.2015 mehrere Entscheidungen zur Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln getroffen, die sich auf zahlreiche laufende Vertragsverhältnisse auswirken dürften.
Vor dem Hintergrund, dass der Mieter zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung nur zu den auf seine eigene Vertragslaufzeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf, wurde entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist (BGH VIII ZR 185/14).
Der Mieter darf nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.
Weiterhin hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur sogenannten Quotenklausel aufgegeben, nach der der Mieter zur anteiligen Übernahme der Renovierungskosten bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen verpflichtet wird.
Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach „starren“ Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/88) und dies später (Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
Diese Rechtsprechung gibt der Bundesgerichtshof nunmehr auf. Da der auf den Mieter anfallende Kostenanteil bei Vertragsabschluss nicht verlässlich ermittelt werden kann und damit bei Vertragsabschluss nicht klar ist, welche Belastungen gegebenenfalls auf ihn zukommen, stellt diese Abgeltungsklausel nach der jetzigen Rechtsprechung des BGH eine unangemessene Benachteiligung dar, welche gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel führt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert überlassen wurde (BGH VIII ZR 242/13).