Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 17. Januar 2018 -18 S 308/13- zur Berechnung der Wohnfläche von Balkonen entschieden.
In einem Rechtsstreit über die Zustimmung zur Mieterhöhung kommt es auf (tatsächliche) Wohnungsgröße an, um den zulässigen Erhöhungsbetrag zu ermitteln. Nach der Entscheidung des Landgerichts sei entgegen einer weit verbreiteten Praxis in Berlin die Fläche der für diese Wohnung nutzbaren Balkone lediglich mit einem Viertel der Fläche des umbauten Raums hinzuzurechnen, da keine Anhaltspunkte für eine abweichende Berechnung vorlägen.
Grundsätzlich sei bei nicht preisgebundenem Wohnraum die Größe einer Wohnung nach der örtlichen Verkehrssitte zu ermitteln. Dabei kämen neben der für preisgebundenen Wohnraum seit dem 1. Januar 2004 anwendbaren Wohnflächenverordnung auch alternative Regelwerke wie zum Beispiel die DIN-Vorschriften in Betracht.
Aufgrund der durchgeführten Datenerhebung des Sachverständigen u. a. mittels eines Fragebogens sei festzustellen, dass in zurück liegenden Zeiten die Mehrheit der Befragten die Wohnflächenverordnung anwenden würde, um die Wohnungsgröße zu ermitteln. In dieser Verordnung sei jedoch ausdrücklich festgelegt, dass die Flächen von Terrassen, Balkonen und Wintergärten nur zu einem Viertel angerechnet werden könnten. Die Umfrage habe allerdings auch ergeben, dass viele der befragten Privatvermieter insoweit die Wohnflächenverordnung rechtsfehlerhaft anwenden und die Hälfte von Balkonflächen berücksichtigen würden, während die Mehrheit der Großvermieter die Wohnflächenverordnung auch in dieser Hinsicht korrekt anwenden würden.
Es sei nicht gerechtfertigt, die bisherige häufig vorkommende Praxis als örtliche Verkehrssitte anzusehen. Denn die Mehrheit sehe ein Regelwerk als verbindlich an, das bei zutreffender Anwendung eine anderweitige Flächenberechnung vorschreibe.
Das Urteil des Landgerichts Berlin ist nicht rechtskräftig, da die Kammer die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen hat. Die Revision ist bereits eingelegt und wird beim Bundesgerichtshof zum Aktenzeichen VIII ZR 33/18 geführt.
Anmerkung: Da es im Rahmen der Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, ist im Fall des Bestreitens der im Vertrag angegebenen Wohnfläche diese zu ermitteln. Dabei stellt sich die Frage, auf welche Weise die Parteien des Mietvertrages die Wohnfläche bestimmen wollten oder der Vermieter diese ermittelt hat.
Es empfiehlt sich grundsätzlich, im Mietvertrag die Grundlage für die ermittelte Wohnfläche anzugeben, etwa die Wohnflächenverordnung.
Bedeutsam an der Entscheidung des LG Berlin ist der Grundsatz, dass die Fläche der Balkone lediglich mit einem Viertel der Fläche zu berücksichtigen sei, „da keine Anhaltspunkte für eine abweichende Berechnung vorlägen“. Auf diese kommt es an! Nach § 4 Ziffer 4 WoFlV sind die Grundflächen von Balkonen, usw. in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
Die Parteien können im Mietvertrag also durchaus auch vereinbaren, die Grundflächen von Balkonen zur Hälfte anzurechnen.
