In seiner Entscheidung vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 – hat der Bundesgerichtshof zu der Frage Stellung genommen, ob bei der Instandhaltungsverpflichtung der Wohnungseigentümer auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen ist. Dies hat der BGH grundsätzlich bejaht. Die Wohnungseigentümer haben einen Gestaltungsspielraum, wobei neben der (finanziellen oder altersbedingten) Leistungsfähigkeit auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit einer Instandsetzung zu berücksichtigen ist. Diese Punkte müssen gegen den Instandhaltungsanspruch des einzelnen Eigentümers abgewogen werden.
Dies gilt jedoch nicht, wenn der Schaden am Gemeinschaftseigentum derart ist, dass sofortiges Handeln notwendig ist.
In dem vorliegenden Fall wurde durch den Voreigentümer eine Kellergeschoss ausgebaut, wodurch auch das Gemeinschaftseigentum derart beschädigt wurde, dass die Nutzung der Einheit durch den entstandenen Schimmel nicht möglich war. Die klagende Eigentümerin forderte einen Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage, welche die weiteren zwei Eigentümer aufgrund ihres Alters und ihrer finanziellen Lage ablehnten. Diesen Anspruch hat der BGH bejaht. Weitergehende Schadenersatzansprüche durch die Verzögerung sind dem Grunde nach ebenfalls von den übrigen Eigentümern zu erstatten, hier hat der BGH an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Tipp
Richtige Vorgehensweise im Schadensfall:
- Feststellung Schaden an Gemeinschaftseigentum
durch Sondereigentümer (od. Mieter) - Sondereigentümer meldet Schaden an Verwalter
- Verwalter nimmt ad hoc-/Sofortmaßnahmen vor
- Verwalter bereitet Instandsetzungs-/Sanierungs-Beschluss für Eigentümerversammlung vor
- ggf. Einberufung Sonder-ETV
- bei abweisendem Beschluss: Sondereigentümer muss den Beschluss anfechten, hat ansonsten keinen Anspruch!
- ETV beschließt Instandsetzung / Sanierung
- Beauftragung Fachunternehmen durch Verwalter/Beirat
- Überwachung, Koordinierung, Abnahme
Bei Verzögerung dringender Mängelbeseitigung durch andere Eigentümer oder den Verwalter bestehen Schadensersatzansprüche des betroffenen Wohnungseigentümers.